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12月成都、深圳二手房价格保持上涨,中央持续释放“稳楼市”信号

永嘉有道
房地经济
2025-01-03
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中指研究院每月定期发布百城价格指数报告，点击填写资料获取完整版报告

中指研究院报道：根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据，2024年12月，百城二手住宅平均价格为14203元/平方米，环比跌幅继续收窄至0.53%，同比下跌7.26%。百城新建住宅平均价格为16654元/平方米，受部分优质改善项目入市带动，12月新房价格环比结构性上涨0.37%，同比上涨2.68%。全国50个城市住宅平均租金为35.4元/平方米/月，环比下跌0.55%，同比下跌3.25%。12月为住房租赁淡季，重点城市平均租金环比小幅下跌。

图：2021年1月至2024年12月百城二手住宅价格及环比变化

图：2021年1月至2024年12月百城新建住宅价格及环比变化

图：2021年6月至2024年12月50城住宅平均租金及环比变化

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12月百城中仅成都、深圳2个城市二手房价格上涨，较11月减少2个

从房价涨跌城市数量看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，11月、12月分别有4个和2个城市二手房挂牌均价环比上涨，其中成都、深圳保持上涨，12月分别上涨0.1%和0.05%，涨幅有所收窄。12月百城新建住宅价格环比下跌城市数量为41个。

图：2021年1月至2024年12月百城新建及二手住宅价格环比下跌城市数量

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2024年百城二手住宅价格累计下跌7.26%，四季度政策加力带动房价跌幅放缓

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年，百城二手住宅平均价格累计下跌7.26%，跌幅较2023年扩大3.73个百分点。其中，一季度百城二手房价格累计下跌1.48%；二季度、三季度累计分别下跌2.16%和2.13%；9.26新政后，核心城市市场情绪得到改善，带动四季度百城二手房价格累计跌幅收窄至1.69%。2024年，百城新建住宅平均价格累计上涨2.68%，主要受部分优质改善楼盘入市影响，新房价格出现结构性上涨。

图：2021-2024年百城新建、二手住宅价格年度累计涨跌变化

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四季度，各梯队城市二手房价格累计跌幅均收窄，一线城市价格回稳明显

根据中国房地产指数系统百城价格指数，二手住宅方面，2024年，一线城市二手住宅价格累计下跌6.09%，9.26新政后，一线城市价格回稳明显，四季度二手房价格累计下跌0.33%，跌幅较三季度大幅收窄1.97个百分点，北京、上海和广州二手房价格环比跌幅均在0.1%-0.3%之间，房价跌幅较之前明显收窄；深圳11-12月房价呈连续上涨态势。2024年，二线城市二手住宅价格累计下跌7.63%，其中四季度二手房价格累计下跌1.98%，跌幅较三季度收窄0.22个百分点，梯队内成都二手房价格环比连续2个月上涨。2024年，三四线代表城市价格累计下跌7.35%，其中四季度房价下跌1.94%，跌幅较三季度收窄0.05个百分点。

新建住宅方面，2024年，一线城市新建住宅价格累计上涨5.82%，上海新房价格累计上涨10.32%，位列百城首位。今年以来，上海高端改善市场表现较好，多个高价项目如中海·顺昌玖里、滨江凯旋门、前滩公馆等楼盘入市热销，对城市均价造成了结构性拉动。二线城市新建住宅价格累计上涨1.87%，三四线代表城市累计下跌0.12%。

图：2024年各梯队城市二手住宅价格季度累计涨跌变化

图：2024年各梯队城市新建住宅价格季度累计涨跌变化

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四季度政策发力带动市场修复，12月重点城市新房、二手房成交量继续回升

从市场成交来看，在政策不断发力带动下，四季度以来新房、二手房成交量保持高位，市场出现阶段性回稳，12月“减税”政策及集中网签推动成交量继续回升。12月，30个重点城市新房销售面积环同比增幅均在20%左右。20个重点城市二手房成交套数环比增长约20%，同比增长近70%。

图：2024年9月以来20城二手房日度成交套数（网签口径）

图：2024年9月以来30城新房日度成交面积（网签口径）

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2025年房地产止跌回稳的关键是政策要加快落实到位

岁末，中央多次重要会议对房地产做出相应部署，释放“稳楼市”强信号：

12月9日，中央政治局会议强调要“稳住楼市股市”，要“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节”。
12月12日，中央经济工作会议明确要“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。”
12月24-25日，全国住房城乡建设工作会议召开，会议明确2025年五项重点任务：持续用力推动房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式，大力实施城市更新，打造“中国建造”升级版，建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。其中，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”排在2025年重点任务的首位。

地方层面，衡阳、张家口推行套内面积计价，杭州、郑州、惠州优化项目建设规划条件，长沙等地发布国企收购商品房用作保障性住房公告。

展望2025年，政策加力有望带动预期修复，但房地产市场恢复仍面临一些挑战，整体或仍处于筑底阶段，中性情形下，预计2025年全国新建商品房销售面积同比下降6.3%，乐观情形下，若城中村改造及收储存量房等政策加快落实，居民置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌，但在市场修复过程中，不同城市市场恢复节奏和恢复程度将延续分化态势，其中核心一二线城市受益于政策加力及市场优质供给增加，有望率先止跌回稳。同时，宏观经济运行企稳、居民就业和收入改善也是房地产止跌回稳的必要条件。

城市典型样本项目

12月，全国住房城乡建设工作会议强调“要构建支持住房品质提升的制度体系，大力发展顺应人民群众新期待的好房子。”预计“好房子”建造标准及政策将加速落地。对此，房企应把握行业发展趋势，持续提升项目品质。在此背景下，中指研究院在中房指数系统理论体系和架构的基础上，从百城价格指数样本项目中选取城市中有较强知名度和广泛影响力的典型样本项目，以“典型性”为基本原则，从销售表现、项目品质、品牌实力等维度出发，对主要城市样本项目进行研究，得出“2024年1-12月城市典型样本项目”，为行业提供标杆典范。

从“2024年1-12月城市典型样本项目”来看，项目多为畅销楼盘或标杆项目，开发商以全国品牌房企及地方知名企业为主。在当前房地产市场处于持续调整的过程中，房企应深入研究市场需求，精准定位目标客户群体，根据项目特点和市场需求进行差异化竞争，同时持续提升产品创新能力，全方位打造标杆产品，引领行业健康发展。

2024年12月中国百城新建住宅价格及环比涨跌幅